以“梯控”催交物業(yè)費(fèi)，真的合法嗎
2022/8/30 9:35:17點(diǎn)擊：
據(jù)了解，因業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)，小區(qū)電梯設(shè)置“梯控”控制業(yè)主出行的現(xiàn)象，在多地均有出現(xiàn)，引發(fā)了很多業(yè)主投訴。有物業(yè)公司表示，之所以采取這一做法，也是逼不得已，“有的業(yè)主一直拖欠物業(yè)費(fèi)，讓物業(yè)公司的正常運(yùn)營受到影響”。而業(yè)主卻表示，不交物業(yè)費(fèi)是因為物業(yè)管理服務(wù)不到位。
日前，有網(wǎng)民在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”向遼寧省撫順市新?lián)釁^(qū)委書記留言稱，“因未按時交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)設(shè)置電梯門禁卡，管制業(yè)主回家”。對此，新?lián)釁^(qū)委回復(fù)稱，對于欠費(fèi)用戶電梯卡升級管理的問題，物業(yè)公司未違反物業(yè)管理條例及物業(yè)公司行業(yè)內(nèi)普遍規(guī)則（據(jù)澎湃新聞5月10日消息）。
物業(yè)管理服務(wù)不到位——業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)——物業(yè)公司設(shè)置梯控或者斷水?dāng)嚯姟飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量下降……現(xiàn)實生活中，物業(yè)公司與業(yè)主之間經(jīng)常因為物業(yè)費(fèi)的交納問題陷入惡性循環(huán)，形成僵局。
“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”，這是法律禁止性規(guī)定，任何人不得違反。但實踐中，有不少單位和個人對此存在誤解。比如，有人認(rèn)為只要物業(yè)服務(wù)合同約定了，就可以用停止供水、供電等方式催交物業(yè)費(fèi)；還有人認(rèn)為，這種方式屬于物業(yè)行業(yè)內(nèi)普遍規(guī)則，并不違法。然而，供水、供電、供氣是業(yè)主與水、電、氣第三方公司之間發(fā)生的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人無權(quán)阻礙該法律行為的履行，即便合同中作了相關(guān)約定，也屬于違反公序良俗，應(yīng)認(rèn)定為無效條款。
嚴(yán)格來講，拒交物業(yè)費(fèi)屬于違約，但是物業(yè)公司的催交也應(yīng)依法進(jìn)行。根據(jù)民法典第944條和物業(yè)管理條例第64條等規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
民法典規(guī)定如此清晰，實踐中以“梯控”等方式催交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象仍屢次出現(xiàn)，甚至有相當(dāng)一部分人支持這種做法，說明有關(guān)部門和物業(yè)公司對相關(guān)法律規(guī)定存在很大認(rèn)識誤區(qū)。對此，相關(guān)部門應(yīng)以此為契機(jī)，針對與群眾日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，加大普法宣傳力度，提高業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的依法維權(quán)意識，推動民法典更好落地落實。同時，行政監(jiān)管部門和物業(yè)公司也應(yīng)充分發(fā)揮智慧，完善措施，通過設(shè)置合理的責(zé)任機(jī)制讓不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主付出相應(yīng)代價，只有這樣，才能構(gòu)建更加和諧美好的社區(qū)環(huán)境。
不交物業(yè)費(fèi)不能乘電梯，其實就是停水、停電、停氣的翻版。從物權(quán)的角度來看，業(yè)主對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)，該權(quán)利是排他性的，任何人不得限制其對房屋及其附屬設(shè)施的占有和使用。電梯作為住宅的一部分，小區(qū)所有業(yè)主均對其享有使用權(quán)，如果物業(yè)公司擅自以“梯控”來強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，則會破壞業(yè)主的基本生活條件，涉嫌侵權(quán)。如果因此給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或人身損失，物業(yè)公司需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
作者：陸青
來源：檢察日報正義網(wǎng)
日前，有網(wǎng)民在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”向遼寧省撫順市新?lián)釁^(qū)委書記留言稱，“因未按時交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)設(shè)置電梯門禁卡，管制業(yè)主回家”。對此，新?lián)釁^(qū)委回復(fù)稱，對于欠費(fèi)用戶電梯卡升級管理的問題，物業(yè)公司未違反物業(yè)管理條例及物業(yè)公司行業(yè)內(nèi)普遍規(guī)則（據(jù)澎湃新聞5月10日消息）。
物業(yè)管理服務(wù)不到位——業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)——物業(yè)公司設(shè)置梯控或者斷水?dāng)嚯姟飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量下降……現(xiàn)實生活中，物業(yè)公司與業(yè)主之間經(jīng)常因為物業(yè)費(fèi)的交納問題陷入惡性循環(huán)，形成僵局。
“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”，這是法律禁止性規(guī)定，任何人不得違反。但實踐中，有不少單位和個人對此存在誤解。比如，有人認(rèn)為只要物業(yè)服務(wù)合同約定了，就可以用停止供水、供電等方式催交物業(yè)費(fèi)；還有人認(rèn)為，這種方式屬于物業(yè)行業(yè)內(nèi)普遍規(guī)則，并不違法。然而，供水、供電、供氣是業(yè)主與水、電、氣第三方公司之間發(fā)生的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人無權(quán)阻礙該法律行為的履行，即便合同中作了相關(guān)約定，也屬于違反公序良俗，應(yīng)認(rèn)定為無效條款。
嚴(yán)格來講，拒交物業(yè)費(fèi)屬于違約，但是物業(yè)公司的催交也應(yīng)依法進(jìn)行。根據(jù)民法典第944條和物業(yè)管理條例第64條等規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
民法典規(guī)定如此清晰，實踐中以“梯控”等方式催交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象仍屢次出現(xiàn)，甚至有相當(dāng)一部分人支持這種做法，說明有關(guān)部門和物業(yè)公司對相關(guān)法律規(guī)定存在很大認(rèn)識誤區(qū)。對此，相關(guān)部門應(yīng)以此為契機(jī)，針對與群眾日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，加大普法宣傳力度，提高業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的依法維權(quán)意識，推動民法典更好落地落實。同時，行政監(jiān)管部門和物業(yè)公司也應(yīng)充分發(fā)揮智慧，完善措施，通過設(shè)置合理的責(zé)任機(jī)制讓不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主付出相應(yīng)代價，只有這樣，才能構(gòu)建更加和諧美好的社區(qū)環(huán)境。
不交物業(yè)費(fèi)不能乘電梯，其實就是停水、停電、停氣的翻版。從物權(quán)的角度來看，業(yè)主對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)，該權(quán)利是排他性的，任何人不得限制其對房屋及其附屬設(shè)施的占有和使用。電梯作為住宅的一部分，小區(qū)所有業(yè)主均對其享有使用權(quán)，如果物業(yè)公司擅自以“梯控”來強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，則會破壞業(yè)主的基本生活條件，涉嫌侵權(quán)。如果因此給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或人身損失，物業(yè)公司需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
作者：陸青
來源：檢察日報正義網(wǎng)
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